Problematik: Verkauf von vermieteten Immobilien

Diese Konstellation stellt für uns als Makler immer eine besondere Herausforderung dar. Die Mieter sind ganz unterschiedlich motiviert in der Zusammenarbeit, allerdings kann man tendenziell feststellen, dass unsere Arbeit durch Mieter oft behindert bzw. verzögert wird. Eine Berücksichtigung dieser Konstellation ist in der Einwertung meist gar nicht das Problem, sondern wirklich der Zugang zur Wohnung, das Fotografieren, Diskussionen über die Privatsphäre etc.. Erfahrungsgemäß ist ein Erstgespräch ohne Zeitdruck mit einem kleinen Präsent, wie unsere Prosecco Flasche, immer zielführend. Hierbei kann man die Konstellationen des Verkaufes erklären, dem Mieter seine Rechte erklären und Ängste nehmen, auch hilft die Aussage: Kauf bricht Miete nicht.

Sie sollten an dieser Stelle allerdings ehrlich auf die Problematik einer Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers hinweisen. Hilfreich ist hierbei eine Zusage, dass Kapitalanleger präferiert von uns gesucht werden. Sollte der Mieter die Darstellung seiner Möblierung/Privatsphäre komplett verweigern, ist auf eine Dokumentation mittels Fotos der Wohnung zu verweisen und das virtuelle Home-Staging zu erklären. Dies bedeutet, dass wir über unseren Systempartner Immogent in der Lage sind, alle seine Möbel und Einrichtungsgegenstände zu entfernen und durch virtuelle Einrichtungsgegenstände ersetzen zu können. Hierzu werden allerdings grundsätzlich Fotos des Objektes benötigt, genauso wie die Darstellung der Grundrisse über eine 3D-Aufnahme. Mit einem Hinweis auf einen schnelleren Verkauf bei positiver Darstellung sind viele Mieter durchaus geneigt mitzuwirken. Es kommt allerdings auch oft dazu, dass durch den Mieter die Verkaufschancen enorm sinken bzw. der zu erzielende Preis nicht der Optimale ist. In diesen Fällen sollten Sie vorher mit dem Vermieter diese Konstellation durchspielen, also wieviel Mehrerlös bei einer leeren Wohnung möglich wäre.

Hieraus kann man ein Budget mit dem Vermieter abstimmen, welches möglicherweise dem Mieter angeboten werden kann, um einen Umzug durchzuführen. Hilfreich aus Erfahrungswerten ist einfach die Fragerichtung: Was müssen wir tun, zahlen, damit Sie ausziehen? Diese Frage bewirkt oft Wunder und ein Umdenken erfolgt. Sollte der Mieter trotz allem unkooperativ sein und beispielsweise die Besichtigungstermine verweigern, so ist neben der freundlichen und bestimmten Art anschließend unbedingt auf eine schriftliche Vorgehensweise umzuschwenken. Wir haben Ihnen hierzu in onOffice unter der Rubrik PDF Briefvorlage → 07 Immobilien beispielhafte, vorformulierte Briefe hinterlegt. Von der freundlichen Aufforderung bis zur Ankündigung einer möglichen Kündigung sind die Steigerungen dort in vier Stufen hinterlegt. Die zumeist vom Vermieter gestellte Frage: „Ist eine Kündigung/fristlose Kündigung bei Verhinderung des Verkaufes durch den Mieter statthaft?“, kann generell nicht beantwortet werden. Hierzu ist eine juristische Zuhilfenahme
unabdingbar, da zum einen die Mietverträge unterschiedlich gestaltet sind und zum anderen die individuellen Rahmenbedingungen sicherlich immer zu prüfen sind. Sollte der Mieter für Besichtigungstermine nur kurze Time-Slots vorgeben, nutzen Sie die möglichst mit einem Kollegen und takten Sie die Termine im 10-Minuten-Rhythmus. Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss Zugang zu seiner Wohnung, analog der im Mietvertrag geregelten Besuchszeiten des Vermieters, gewähren. Allerdings Recht haben und Recht zu bekommen sind bekanntermaßen zwei Paar Schuhe.

Selbstverständlich ist eine friedfertige Einigung immer die beste Variante, erfahrungsgemäß ist dies jedoch nicht immer möglich. Am Ende wird ein Mieter niemals den Verkauf einer Immobilie verhindern können. Treten Sie von Anfang an mit dieser Grundüberzeugung selbstbewusst, jedoch freundlich dem Mieter gegenüber und lassen Sie ihn das auch entsprechend wissen.